Меншік қатынастарын реттеу Ата Заңымыздан бастау алып, Азаматтық Кодексінде, мемлекет иелігімен алу және жекешелендіру туралы заңдарда, басқа да нормативтік-құқықтық актілерде жалғасын тапқан.

Қазақстан Республикасы Конституциясына сай меншік заңмен қорғалады және соттың шешімінсіз ешкімді де өз мүлкінен айыруға болмайды.

ҚР Азаматтық кодексінің 188-бабында меншік құқығы  — субъектінің заң құжаттары арқылы танылатын және қорғалатын өзіне тиесілі мүлікті өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билік ету құқығы беріледі делінген.

Яғни, меншікке қол сұғу заңға сәйкес жауаптылықтарға әкеп соқтырады. Атап айтқанда, қылмыстық заңның 6-тарауында әртүрлі меншікке қарсы қылмыстар үшін жауаптылық көзделген. Ал азаматтық заңнаманың тиісті баптарында жеке меншіктегі мүлікті пайдалану тәртібі, оны заңсыз  пайдаланудағы құқықтық салдары, қол сұғылған меншікті қайтару мен өндіру тәртібі, меншікке қол сұғушылықтан қорғалу жағдайлары қарастырылған.

Меншік құқығын қорғау барлық құқық салаларымен жүзеге асырылады. Мысалы, конституциялық құқық меншік құқығын қорғаудың жалпы қағидаларын бекітетін болса, отбасылық құқық ерлі-зайыптылар мен балаларының меншік қатынастары мен оларды қорғау мәселелерін реттейді. Сол сияқты қылмыстық құқық пен әкімшілік құқық біреудің мүлкін заңсыз иеленуіне жауаптылық белгілейді.

Қазіргі таңда соттарда жеке меншік құқықтарының бұзылуына қатысты істер саны тыйылмай отыр, бұл дегеніміз – азаматтардың меншігін қорғаудың сенімді кепілі, өзгенің мүлкіне басқалардың заңсыз араласуына тосқауыл қоюшы бірден-бір билік органы сот болып қалып отыр. Меншік құқықтарының бұзылуына қатысты істердің қаралауы күрделі істер санатына жатады, себебі, мұндай істерді қарау басқа санаттағы істермен салыстарғанда уақытты көп алады, егжей-тежейлі зерттеуді және көптеген заңдар мен нормативтік актілерді, басқа да заңдастыру құжаттарын зерттеуді  қажет етеді..

Тұрғын үйге меншік құқығы туралы талап сотқа оның орналасқан жері бойынша беріледі. Осы соттылық ережелері бұзылып берілген талап кері қайтарылады да, ал өндіріске қабылданғаны соттылығы бойынша жолданады.       Тұрғын жайларды сатып алу-сату мәмілесін жарамсыз деп тану туралы сотқа талап арызды беру кезінде әрбір тұлға бұл санаттағы істер бойынша іске қатысушы тараптарды нақтылап көрсетуі  қажет.

Сот тәжірибесіне сүйенетін болсақ, кейбір азаматтар өзіне берілген меншікті қағаз, құжат жүзінде қалдырып, одан әрі заңдастыру рәсімдерін жүргізбей жүргенде жылжымайтын мүліктің нарқы артып, оны заңдастырудың мәселелері туындаған кезде жіберіп алған салғырттықтарының зардабын тартып жатқандары қаншама.

Мысалы, кейбір азаматтар жергілікті билік органдарының меншікті (жерді, үйді, саяжайды және т.б) иелікке беру жөніндегі шешімдерін, басқа да құжаттарын одан әрі рәсімдемей қағаз жүзінде қалдырады да, көп жыл өткен соң    меншік құқығын тану жөнінде сотқа жүгінеді. Яғни, қаншама уақыт өтіп, тіпті кейбір заң талаптары мен нормативтік құжаттар да өзгеріп кетіп жатқан болса да, кейде рәсімделмеген меншіктің басқа иелікке өтіп кетуі де мүмкін. Сондықтан, азаматтар өздерінің меншігіне берілген жер учаскелерін, тұрғын үйін өз мерзімінде заңдастырып, үй құрылысына құқық беретін  жергілікті атқарушы органның  шешімін және жердің мемлекеттік актісін тіркетіп алғандары жөн болар еді.

Өз бетімен салынған тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талап жергілікті атқарушы органға беріледі және талап қою бойынша іс  жүргізу тәртібімен қаралуға тиіс. Осындай мақсаттарға арналып бөлінбеген жер учаскесінде  өз бетімен  салынған тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талап  аталған жер учаскесі талапкерге заңда белгіленген тәртіппен берілетін жағдайда ғана қанағаттандырылуы  мүмкін.

Жеке азаматтар мен заңды тұлғалар бұзылған құқықтарын қорғау үшін өкімет билігіне немесе басқару органына өтініш жасау, егер заң құжаттарында өзгеше көзделмесе, құқық қорғау туралы талап қойып сотқа жүгінулеріне кедергі келтірмейді.

Қазіргі кезде меншік құқығын қорғаудың ең көп таралған әдісі — мәмілелерді жарамсыз деп тану туралы талап арыз беру. Қазіргі таңда  тұрғын жайларды сатып алу-сату жөніндегі мәмілелерді жарамсыз деп тану туралы сотқа талап арыздар, өкінішке орай, жылдан-жылға көбейіп отырғаны белгілі.

Негізінде мәмілелердің жарамсыздығының жалпы негіздері АК-нің 157-бабында көзделген. Мысалы, АК-нің 157-бабының 1-тармағында мәміленің нысанына, мазмұнына және қатысушыларына, сондай-ақ олардың ерік білдіру бостандығына қойылатын талаптар бұзылған жағдайда мүдделі адамдардың тиісті мемлекеттік органның, не прокурордың талабы бойынша мәміле жарамсыз деп танылуы мүмкін.

Сондай-ақ, АК-нің 157-бабының 3-тармағына сәйкес, мәміле жарамсыз деп танылған жағдайда тараптардың әрқайсысы екінші тарапқа мәміле бойынша алынғанның бәрін қайтарып беруге, ал заттай қайтарып беру мүмкін болмаса, құнын ақшалай өтеуге міндетті.

Бұл заң талабын орындау жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын жасаған жағдайларда қиындық туғызбайды.

Сонымен қатар,  ҚР Азаматтық кодексінің 378-бабының талабына сай екi немесе одан көп адамның азаматтық құқықтар мен мiндеттердi белгiлеу, өзгерту немесе тоқтату туралы келiсiмi шарт деп танылады. Ал, екiден көп тараптармен жасалатын шарттарға (көпжақты шарттар), егер бұл осындай шарттардың көпжақтылық сипатына қайшы келмесе, шарт туралы жалпы ережелер қолданылады.

Азаматтар және заңды тұлғалар шарт жасасуға ерікті, Азаматтық кодексте, заң құжаттарында немесе өз еркімен қабылдаған міндеттемеде шарт жасасу міндеті көзделген жағдайларды қоспағанда, шарт жасауға мәжбүр етуге жол берілмейді. Егер шарт бойынша тарап өз міндеттемелерін орындағаны үшін ақы алуы немесе бір-біріне бір нәрсе беруі керек болса, бұл ақылы шарт болып табылады, ал бір тарап екінші тарапқа одан ақы алмай немесе еншәрсе бермей бір нәрсені ұсынуы міндетіне алған шарт ақысыз шарт болып табылады.

Егер заңдардан, шарттың мазмұнынан немесе мәнінен өзгеше туындамаса, шарт ақылы болуы мүмкін. Шарт оны жасасқан кезден бастап күшіне енеді және  тараптар үшін міндетті болып табылады.

Сонымен қатар, тұрғын үй адал алушыға ақысыз өткен кезде меншік иесінің тұрғын үйді өзгенің заңсыз иеленуінен талап ету туралы талабы барлық жағдайларда қанағаттандырылуға жатады. Егер тұрғын үйді иеліктен шығаруға құқығы жоқ тұлға ақылы шарт бойынша оны иеліктен шығарса, онда меншік иесі мәмілені жарамсыз деп танумен бірге, адал алушыдан тұрғын үйді талап ету туралы талаппен сотқа жүгінуге құқылы.

Ж.Нурушева, Маңғыстау облысының мамандандырылған  ауданаралық сотының судьясы